Saman Mohammadi groeide op in Zoetermeer, maar trok als kind altijd naar Den Haag. Naar de zee, naar Scheveningen, naar de pier. Dat persoonlijke gevoel bij die plek speelt nu een hoofdrol in wat misschien wel het meest gecompliceerde vastgoedproject van de Nederlandse kust is. Samen met zijn partner Rauf staat hij aan het hoofd van Reborn, het bedrijf dat De Pier Scheveningen wil transformeren tot een volwaardig stadsonderdeel. Het budget: richting de honderd miljoen euro. De weerstand bij de start: breed en luid.
"Als iedereen ja zegt, heb je niks bijzonders gezien"
Voordat Mohammadi ook maar één euro investeerde, spiegelde hij het plan aan twintig adviseurs. Ze zeiden allemaal nee. Voor veel ondernemers is dat het signaal om te stoppen. Voor Mohammadi was het precies het tegenovergestelde. "Als je iets spiegelt en iedereen zegt oh leuk, doe maar, dan heb je niks nieuws gezien, niks bijzonders gezien, niks wat de wereld verbetert," legt hij uit.
Die redenering klinkt tegendraads, maar Mohammadi past hem consequent toe. Hij beschrijft zijn aanpak aan de hand van wat hij de cirkel noemt: het gebied van wat je realistisch gezien kunt bereiken. Binnen die cirkel werkt Reborn aan complexe transformaties, kantoren naar hotels, zorgvastgoed, verschillende soorten gebouwen. Maar eens per jaar, vindt Mohammadi, moet een ondernemer een stip buiten die cirkel durven zetten. "Niet te ver, want dan ga je het nooit bereiken. Niet te dicht erbij, dat is placebo-effect. Net ver genoeg dat je denkt: dit is nog nooit gedaan. Maar we gaan het wel voor elkaar krijgen."
Het bestemmingsplan als sleutel
De pier heeft een lange geschiedenis van mislukte plannen. Andere ondernemers gingen Mohammadi voor, en het liep telkens stuk. Toen hij voor de voltallige gemeenteraad van Den Haag stond, kreeg hij die vraag ook direct gesteld. Zijn antwoord bestond uit twee delen. Het eerste was principieel van aard: niet terugkijken, altijd vooruit. Het tweede was concreet en bleek de echte doorbraak.
Reborn ontdekte dat het bestemmingsplan ruimte biedt om van 12.000 vierkante meter naar 45.000 vierkante meter te gaan. Bijna vier keer zo groot als wat er nu staat, zonder dat daar een bestemmingsplanwijziging voor nodig is. Wat Mohammadi daarna constateerde, was opmerkelijk: alle eerdere plannen waren buiten de bestemmingsplankaders getekend, en kwamen qua meters zelfs onder die 45.000 uit. "Wij zeiden tegen de raad: hebben jullie ooit een plan binnen de bestemmingsplankaders gehad? Nee, hebben we nog nooit gehad." De raad vroeg of Reborn het ging doen. Ze zeiden ja. "Hij zegt: dus je hebt ons niet nodig? Ja, precies dat. In mijn hart dacht ik nee, maar we hebben jullie altijd nodig."
Buurman van de stad
Mohammadi gebruikt een framing die terugkeert in zijn hele manier van denken over het project: Reborn is niet de buurman van de omwonenden, maar de buurman van de stad. Dat betekent dat de functies die in de pier komen, moeten aansluiten op wat Den Haag als geheel mist. Een concreet voorbeeld dat hij noemt is een congresruimte met duizend stoelen. Den Haag heeft veel kleine evenementruimtes en een aantal zeer grote, maar die middenklasse ontbreekt.
Het participatietraject dat Reborn heeft doorlopen is volgens Mohammadi zo grondig geweest dat ze als voorbeeldproject zijn opgenomen in het participatiehandboek van de gemeente Den Haag. Strandtenthouders, boulevardondernemers, omwonende flatbewoners en bewoners van de wijken erachter: iedereen is volgens hem uiteindelijk akkoord gegaan. Dat is geen detail bij een project dat zoveel eerdere tegenwind heeft gehad.
Het imagoprobleem van Scheveningen
Scheveningen heeft een reputatieprobleem, en Mohammadi erkent dat zonder omhaal. De citymarketing is ronduit slecht, vindt hij. Hij illustreert dat met een anekdote: toen hij de gemeente belde voor informatie over Scheveningen, kreeg hij een keuzemenu te horen waarbij toets 1 was voor problemen en toets 2 voor de gemeente zelf. Hij liet dat direct escaleren naar de burgemeester. "Dit kan echt niet, dit is geen reclame voor je stad."
Daarnaast is er de terugkerende overlast van jongeren die samenkomen bij de pier. Mohammadi relativeert het, maar bagatelliseert het niet. "De pier kent iedereen. Dus logische plek voor iedereen om onder de pier af te spreken als er een illegaal feest is of als jongeren samenkomen." De aanpak die hij beschrijft gaat verder dan het terrein zelf. In samenwerking met de burgemeester en de lokale politie zijn plannen gemaakt om via social media vroegtijdig grote groepen te signaleren, al bij het centraal station. De laatste twee keer dat zo'n situatie dreigde te ontstaan, werd het direct de kop ingedrukt.
West-Friezen op een regenachtige vrijdag
De financieringsstructuur van Reborn is even onorthodox als de rest van het verhaal. De basis is klassiek: de bank financiert de eerste vijftig tot vijfenvijftig procent. Maar voor de rest van de kapitaalstapel heeft Mohammadi een eigen netwerk opgebouwd. Het begon elf jaar geleden op een regenachtige vrijdagmiddag in Hoorn, waar hij vijf minuten mocht pitchen voor een groep West-Friese investeerders. Hij had een pand aan de Oude Haagweg in Den Haag gekocht, had zeventien ton nodig en had er acht. Hij werd, naar eigen zeggen, afgebrand. "Maar wij ademen vastgoed. Er is geen één vraag die wij niet goed konden pareren." Vrijdag gepitcht, zaterdag was het geld rond, maandag stond het bij de notaris.
Uit die eerste ontmoeting groeide een informeel netwerk dat inmiddels bestaat uit 160 investeerders, georganiseerd via een stichting, die vier keer per jaar bijeenkomst. De overgrote meerderheid is West-Fries. Zij financieren de tweede schijf. De laatste twintig procent is eigen vermogen van Reborn zelf.
Drieëntwintig miljoen voordat de eerste paal de grond in gaat
Voor De Pier specifiek is de financieringsopgave anders dan bij reguliere vastgoedontwikkeling. De pier ligt buitendijks, en banken zijn terughoudend bij risicovolle ontwikkelingen op die locaties, zeker bij een object met zoveel voorgeschiedenis. Dat bracht Reborn bij alternatieve financiers, waaronder NLI. Via crowdfunding is inmiddels 12,5 miljoen euro opgehaald. Toen de laatste tranche van 2,5 miljoen werd opengesteld, was die binnen een uur vol.
Voor de start van de bouw is 23 miljoen euro nodig. Tien miljoen ging naar de aankoop van de pier zelf. De overige dertien miljoen is bestemd voor het voortraject: architectuur, constructie, installatieonderzoek. Dat geld is volgens Mohammadi georganiseerd. Wat de totale investering voor het gehele project betreft, noemt hij een bedrag richting de honderd miljoen euro. Het lint knippen is nog ver weg.
Een pier als statement
Wat het verhaal van Saman Mohammadi onderscheidt van een regulier vastgoedverhaal is de mix van motieven. Er zit persoonlijke binding in, strategisch inzicht in bestemmingsplanruimte die anderen over het hoofd zagen, een ongebruikelijke financieringsstructuur en een uitgesproken visie op wat een gebouw voor een stad kan betekenen. Of dat genoeg is om te slagen waar anderen faalden, moet nog blijken. Maar de vraag die hij de gemeenteraad stelde, is ook de vraag die het hele project definieert: als wij het niet doen, wie dan?